19.10.2024

Zakup nieruchomości w Hiszpanii – krok po kroku

19.10.2024

Zakup nieruchomości w Hiszpanii – krok po kroku

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie w tak popularnych miejscach jak Marbella na Costa del Sol, może być całkiem prosty, jeśli skorzystasz z profesjonalnej pomocy. Zarówno dla lokalnych, jak i zagranicznych nabywców, wsparcie doświadczonych agentów nieruchomości oraz prawników gwarantuje sprawny i zrozumiały proces na każdym etapie. Dzięki temu unikniesz niespodziewanych komplikacji i zakup będzie bezpieczny. Oto 7 kroków, które pomogą Ci przejść przez cały proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii:

Krok 1: Przygotowanie listy preferencji

Zacznij od określenia swoich oczekiwań dotyczących nieruchomości – jakiej lokalizacji i typu nieruchomości szukasz, jaki masz budżet. Eksperci od nieruchomości pomogą Ci znaleźć najlepsze oferty dostosowane do Twoich potrzeb.

- Typ nieruchomości
Warto przed rozpoczęciem procesu zakupu zastanowić się jaki rodzaj nieruchomości będzie dla Państwa odpowiedni (apartament, willa, dom szeregowy itp.).

- Lokalizacja
Równie ważna jest lokalizacja nieruchomości, nie tylko ze względu na widoki rozciągające się z domu lub apartamentu, ale ze względu na bliskość szkół, restauracji, sklepów, atrakcji turystycznych, pól golfowych itd.

- Cel zakupu
Istotne jest również podjęcie decyzji w jakim celu zakupujemy nieruchomość. Czy będziemy chcieli kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych, zarobkowych pod wynajem, czy na potrzeby własne.

Krok 2: Podjęcie współpracy z agentem nieruchomości

Wybór odpowiedniego agenta nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza w obszarach takich jak Marbella, jest kluczowy dla sukcesu transakcji. Współpraca z doświadczonym agentem od samego początku to gwarancja, że każda nieruchomość zostanie dobrana dokładnie do Twoich potrzeb, a cały proces zakupu będzie sprawnie zarządzany. Taki agent pomoże nie tylko w znalezieniu właściwej oferty, ale także zorganizuje prezentację wybranych nieruchomości, dostarczy szczegółowe informacje na temat lokalnego rynku, a co najważniejsze – zadba o każdy formalny aspekt transakcji, w tym negocjacje.

W Hiszpanii istotną zaletą jest fakt, że KUPUJĄCY NIE PONOSI KOSZTÓW USŁUG AGENTA (NIE PŁACI PROWIZJI) – wynagrodzenie pokrywa sprzedający. Oznacza to, że korzystanie z profesjonalnego wsparcia jest całkowicie bezpłatne dla nabywcy, co dodatkowo czyni ten wybór bezpiecznym.

Jednak ze względu na to, że w Hiszpanii nie ma obowiązku posiadania licencji, wykształcenia ani doświadczenia, by działać jako agent nieruchomości, istnieje ryzyko, że mniej kompetentni pośrednicy mogą wprowadzać klientów w błąd. Dlatego ważne jest, aby wybrać agenta z wieloletnim doświadczeniem i rozległą wiedzą o rynku. Nasi agenci, z bogatą praktyką w branży, współpracują nie tylko z innymi specjalistami, takimi jak prawnicy czy doradcy podatkowi, ale także mają dostęp do ekskluzywnych ofert, które nie są publikowane w internecie.

Pamiętaj, że współpraca z jednym, solidnym agentem daje lepsze rezultaty niż poszukiwanie nieruchomości przez kilku pośredników jednocześnie. Dobry agent nieruchomości stanie się Twoim zaufanym przewodnikiem w procesie zakupu i zapewni pełne wsparcie na każdym etapie.

Krok 3: Wyszukanie nieruchomości

Bardzo istotne jest, aby agent nieruchomości dogłębnie zrozumiał potrzeby, wymagania i oczekiwania klienta względem poszukiwanej nieruchomości. Na tej podstawie, bazując na swoim doświadczeniu rynkowym oraz szerokiej sieci kontaktów, dobiera najbardziej odpowiednie oferty, które spełniają zadane kryteria.

Po wstępnej selekcji, nasi agenci dostarczają szczegółowe informacje o wybranych nieruchomościach, uwzględniając lokalizację, standard, oraz potencjalne korzyści. Następnie organizujemy prezentacje za pomocą nowoczesnych technologii, takich jak wirtualne wycieczki czy wideokonferencje, lub zapraszamy klienta do osobistego obejrzenia nieruchomości na miejscu w Marbelli.

Krok 4: Negocjacje (dotyczą wyłącznie rynku wtórnego, na rynku pierwotnym praktycznie się nie zdąrzają)

Negocjacje cenowe pośrednika nieruchomości odgrywają kluczową rolę w procesie zakupu nieruchomości. To właśnie pośrednicy nieruchomosci reprezentujący stronę kupującą oraz sprzedającą są odpowiedzialni za negacje, bardzo rzadko klienci negocjują cenę ze bezpośrednio ze sprzedajacym. Rola agenta nieruchomości w negocjacjach polega na zabezpieczeniu interesów klienta, a także na znalezieniu odpowiedniego kompromisu, który będzie satysfakcjonujący zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Poniżej znajdują się kluczowe elementy procesu negocjacyjnego:

1. Analizie wartości rynkowej nieruchomości – Agent ocenia realną wartość nieruchomości, bazując na znajomości lokalnego rynku, co pozwala ocenić, czy oferowana cena jest adekwatna.

2. Przygotowanie strategii negocjacyjnej – Agent ustala z klientem strategię negocjacji, w tym dolną i górną granicę ceny.

3. Prowadzeniu rozmów – Agent dba o profesjonalną komunikację z drugą stroną, budując relacje i szukając korzystnych rozwiązań.

4. Negocjacje dodatkowych warunków – Oprócz ceny, agent negocjuje terminy płatności, wyposażenie, czy konieczne naprawy.

5. Zabezpieczeniu umowy – Kiedy strony osiągną porozumienie, agent dba o formalizację transakcji poprzez umowę depozytową, która chroni obie strony.

Doświadczenie agenta i jego zdolności interpersonalne są kluczowe dla wypracowania najlepszych warunków dla klienta.

Krok 5. Umowa rezerwacyjna

Po wyborze nieruchomości następuje jej rezerwacja poprzez wpłatę depozytu rezerwacyjnego.

Depozyt blokuje nieruchomość, usuwając ją z rynku.

Na tym etapie warto już posiadać własnego prawnika, który od tej pory będzie reprezentował Ciebie w wszystkich sprawach formalnych. W naszej agencji współpracujemy z kilkoma sprawdzonymi prawnikami specjalizującymi się w tego typu transakcjach. Depozyt, zazwyczaj w wysokości 6 tysięcy euro lub 1% wartości nieruchomości, wpłacany jest na konto prawnika . To zabezpiecza transakcję i gwarantuje, że obie strony poważnie podchodzą do negocjacji oraz dalszych formalności.Umowa rezerwacyjną podpisuje się przeważnie od 14 do 21 dni. W tym czasie, w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, prawnik kupującego zbada sytuację legislacyjną nieruchomości, ewentualne zadłużenie itp. W niektórych przypadkach przeprowadza się również audyt techniczny nieruchomosci weryfikujący wszystkie aspekty techniczne.

Krok 6: Umowa przedwstępna – tzw. Private Contract i zadatek

Następnie z pomocą prawnika przygotowuje się i podpisuje umowę przedwstępną. Dokument ten zawiera kluczowe ustalenia dotyczące zakupu, takie jak termin podpisania aktu notarialnego (zwykle od miesiąca do dwóch w przypadku rynku wtórnego), przekazanie kluczy i inne szczegóły.

Przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się zadatek, który zwykle wynosi 10% wartości nieruchomości (z uwzględnieniem wcześniej wpłaconego depozytu). Jeśli zakup dotyczy nieruchomości od dewelopera, zadatek może być wyższy i ustalany jest harmonogram kolejnych płatności.
W hiszpańskim prawie istnieje także gwarancja bankowa na zakup nieruchomości od dewelopera, która chroni środki nabywcy na wypadek niewywiązania się przez dewelopera z umowy.

Niezależnie od tego, czy podpisywana jest umowa depozytowa czy przedwstępna, cała procedura może być przeprowadzona zdalnie, bez potrzeby osobistej obecności kupującego. Ponieważ proces ten może zająć trochę czasu, zaleca się udzielenie pełnomocnictwa prawnikowi w celu sfinalizowania procesu sprzedaży w Twoim imieniu.

Krok 7: Formalności

W okresie miedzy podpisaniem umowy przedwstępnej, a umowy końcowej należy załatwić kilka formalności (oczywiście wszystkim zajmiemy się w imieniu Kupującego), Między innymi należy wyrobić:

1. Numer N.I.E.Aby obcokrajowiec mógł kupić nieruchomość w Hiszpanii, konieczne jest uzyskanie numeru N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero), który jest odpowiednikiem polskiego NIP-u. N.I.E. jest wymagany do dokonywania wszelkich transakcji finansowych w Hiszpanii, takich jak kupno nieruchomości, a także do zawierania umów na media i spraw socjalnych.

Wniosek o nadanie N.I.E. można złożyć na dwa sposoby:
A) W Ambasadzie Hiszpanii w Warszawie, gdzie można pobrać formularze i uiścić opłatę.
B) W Hiszpanii, osobiście w oddziale Policia Nacional. Można również upoważnić prawnika, aby w naszym imieniu wystąpił z wnioskiem o przyznanie numeru N.I.E.

Czas oczekiwania na nadanie numeru wynosi zazwyczaj od 3 do 4 tygodni. Najczęściej, aby uprościć procedurę, kupujący nieruchomości w Hiszpanii upoważniają prawnika do złożenia wniosku w ich imieniu, co pozwala uniknąć konieczności osobistego załatwiania formalności.

2. Konto bankoweAby rozpocząć formalności związane z zakupem nieruchomości i obsługą prawną w Hiszpanii, konieczne jest otwarcie konta bankowego. Dzięki niemu można dokonać płatności za nieruchomość, uregulować podatki oraz podpisać umowy na media. W celu założenia konta w hiszpańskim banku należy dostarczyć przetłumaczone na język hiszpański dokumenty, takie jak:

- Kopia dowodu osobistego lub paszportu- Dokument potwierdzający adres zamieszkania (np. faktura za energię lub wodę)- Dokumenty potwierdzające zatrudnienie i wysokość zarobków (np. PIT lub zaświadczenie od pracodawcy)

- Dokumenty wykazujące źródło funduszy na zakup nieruchomości (np. akt notarialny sprzedaży, wyciągi bankowe, dokument spadkowy)- Kartę rekomendacyjną z banku w Polsce- Numer N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero).

Te dokumenty są niezbędne, aby hiszpański bank mógł przeprowadzić proces KYC (Know Your Client), wymagany przy każdej transakcji finansowej.

Krok 8: Umowa końcowa

Umowa zakupu nieruchomości w Hiszpanii podpisywana jest u notariusza, który odgrywa kluczową rolę w całym procesie. Po zgromadzeniu funduszy, można niezwłocznie przystąpić do podpisania aktu. Kilka dni przed planowanym podpisaniem, notariusz i prawnik zgłaszają dane klienta do rejestru ksiąg wieczystych, co blokuje możliwość jakichkolwiek zmian w księdze przed finalizacją transakcji. Po podpisaniu, notariusz natychmiast przesyła akt do rejestru, by wprowadzić nowego właściciela do ewidencji.

W razie braku możliwości osobistego stawienia się, można wyznaczyć pełnomocnika notarialnego do reprezentacji.

Przy zakupie od dewelopera, procedura jest nieco inna. Płatności dokonywane są etapowo zgodnie z ustalonym harmonogramem, a akt notarialny podpisuje się dopiero po zakończeniu budowy nieruchomości.

Jak uzyskać kredyt na zakup domu w Hiszpanii?

Oczywiście jako pełnoprawni obywatel Unii Europejskiej kupujący nieruchomości z Polski mogą wspierać się kredytem bankowym uzyskanym w hiszpańskim banku . Po wpłacie depozytu na zakup nieruchomości, kupujący ma obowiązek zlecenia wykonania wyceny bankowej na własny koszt. Ta wycena jest kluczowa dla uzyskania kredytu hipotecznego, ponieważ bank na jej podstawie ocenia wartość nieruchomości. Koszt usługi rzeczoznawcy w Hiszpanii zaczyna się od około 300 €, ale może się różnić w zależności od wartości zakupu i lokalizacji nieruchomości.

Korzystając z usług takich banków jak Banco Santander de España, Banco Sabadell, La Caixa, czy CajaSur, klienci mogą otrzymać kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości w Hiszpanii na korzystnych warunkach.

Kluczowe warunki kredytów:
- Finansowanie na poziomie 50-60% wyceny nieruchomości.
- 20-letni okres kredytowania, okres ten zależy również od wieku kredytobiorcy.
- Oprocentowanie na poziomie 3,60% w pierwszym roku kredytowania, a od drugiego roku EURIBOR + 1,9%.
- Prowizja za otwarcie kredytu wynosi od 1% do 1,5%.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę: 0,25% przez pierwsze 3 lata, później 0%.

Osoby bez statusu rezydenta mogą liczyć na kredyt do 50%-60% wartości nieruchomości, a w przypadku nieruchomości deweloperskich do 50% ceny z aktu notarialnego. Ponadto, niektóre deweloperskie projekty oferują możliwość przeniesienia finansowania na kupującego (subrogacja).

W Hiszpanii transakcje zakupu nieruchomości często finalizuje się za pomocą czeków bankierskich, co nadal stanowi popularną formę płatności. Alternatywnie można skorzystać z kont powierniczych w kancelariach prawnych, co bywa bardziej ekonomiczne dzięki zniżkom oferowanym przez banki.

Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości

Podczas zakupu nieruchomości w Andaluzji należy doliczyć szereg dodatkowych kosztów, które mogą wynieść od 8% do 13% wartości nieruchomości. Poniżej znajduje się szczegółowe omówienie tych kosztów:

1. Podatki
Rynek wtórny:- Podatek od przeniesienia własności (ITP): wynosi 7% wartości nieruchomości zakupionej na rynku wtórnym.
Rynek pierwotny:- Podatek VAT (IVA): przy zakupie nieruchomości od dewelopera wynosi 10% wartości nieruchomości.- Podatek od czynności cywilno-prawnych (AJD): 1,2% wartości nieruchomości.

2. Koszty prawne-
Prawnik: 1% wartości transakcji + 21% VAT.
Opłata notarialna: od około 1.000 € (przykładowo: dla transakcji o wartości 2.500.000 €, opłata notarialna wynosi około 2.200 €).- Wpis do księgi wieczystej: około 500 € – 1.000 €.

3. Koszty kredytu hipotecznego- Podatek od czynności prawnej (AJD): 1,2% wartości udzielonego kredytu (koszt ponosi bank, zgodnie z przepisami od 2019 roku).- **Koszt złożenia hipoteki:** wynosi od 1% do 1,5% kapitału.

4. Pozostałe koszty- Koszty podpisania umów na media (woda, prąd, telefon): od około 500 €.- Koszt uzyskania numeru N.I.E.: około 190 € + 21% VAT za osobę.

Koszty te mogą się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości, jej wartości oraz lokalnych przepisów we Wspólnotach Autonomicznych, dlatego warto skonsultować się z prawnikiem, aby precyzyjnie oszacować wszystkie wydatki.